28 thg 7, 2025·8 phút
Website cho thuê nghỉ dưỡng tăng đặt phòng trực tiếp (không phí Airbnb)
Tìm hiểu cách xây dựng website cho thuê nghỉ dưỡng giúp tăng đặt phòng trực tiếp, giảm phí OTA và tối ưu hóa yêu cầu, thanh toán và giao tiếp với khách.
Tìm hiểu cách xây dựng website cho thuê nghỉ dưỡng giúp tăng đặt phòng trực tiếp, giảm phí OTA và tối ưu hóa yêu cầu, thanh toán và giao tiếp với khách.
Một đặt phòng trực tiếp xảy ra khi khách đặt chỗ trên một kênh bạn kiểm soát — thường là website cho thuê nghỉ dưỡng của bạn (hoặc một yêu cầu trực tiếp bạn xác nhận bằng hóa đơn và đường dẫn thanh toán). Ngược lại, đặt qua marketplace diễn ra trên các nền tảng như Airbnb hoặc Vrbo, nơi nền tảng nắm mối quan hệ với khách, đặt ra nhiều quy tắc và thu phí giao dịch.
Lý do lớn nhất khiến chủ nhà xây dựng website đặt phòng trực tiếp rất đơn giản: giữ lại nhiều tiền hơn từ mỗi đặt phòng.
Với đặt phòng trực tiếp, bạn thường tránh được:
Nhưng bạn không thể tránh mọi chi phí. Ngay cả khi bạn tránh phí Airbnb, bạn vẫn sẽ trả:
Mục tiêu không phải “đặt phòng miễn phí” mà là tăng doanh thu thực nhận và có nhiều quyền kiểm soát hơn — mà không đánh đổi niềm tin hay sự tiện lợi.
Đặt phòng trực tiếp không chỉ về tỷ suất lợi nhuận. Nó còn giúp bạn:
Marketplaces mang sẵn lưu lượng. Website của bạn sẽ không tự nhiên xếp hạng hay chuyển đổi ngay ngày đầu. Đặt phòng trực tiếp tăng dần qua marketing ổn định: hiển thị tìm kiếm, tiếp cận khách quay lại, bằng chứng xã hội, và trải nghiệm đặt mượt mà.
Bạn cũng không cần “thay thế Airbnb trong một đêm.” Nhiều chủ nhà bắt đầu dùng marketplace để lấp đầy khoảng trống trong khi kênh trực tiếp tăng dần.
Hướng dẫn này dành cho mọi người, từ chủ một bất động sản đến quản lý thuê nhỏ, muốn con đường thực tế để tăng đặt phòng trực tiếp — mà không quá kỹ thuật hay phải xây lại toàn bộ hoạt động.
Airbnb (và các OTA khác) và một website đặt phòng trực tiếp đều có thể lấp lịch của bạn — nhưng chúng cho bạn các cần điều khiển rất khác nhau.
Chi phí: Trên OTA, phí được gắn vào mỗi đặt phòng (phí khách và/hoặc phí chủ). Đặt phòng trực tiếp thay thế những phí đó bằng ngăn xếp của bạn: xử lý thanh toán, booking engine, và đôi khi một channel manager. Bạn giữ được nhiều hơn mỗi kỳ nghỉ, nhưng giờ bạn “sở hữu” chi phí để có được đặt phòng.
Quyền kiểm soát: Đi trực tiếp nghĩa là bạn đặt ra quy tắc: chính sách hủy, cách xử lý tiền đặt cọc thiệt hại, bán thêm, số đêm tối thiểu, và cách bạn giao tiếp. OTA mang tính tiêu chuẩn hóa — và đôi khi hạn chế chính sách.
Thương hiệu: Trên Airbnb, listing của bạn cạnh tranh ngay bên cạnh các lựa chọn thay thế. Trên site của bạn, ảnh, câu chuyện và quy định của bạn là toàn bộ trải nghiệm.
Dữ liệu khách: Đặt phòng trực tiếp thường cho bạn email/số điện thoại khách và quyền tiếp thị (khi làm đúng). OTA hạn chế những gì bạn truy cập và cách bạn theo dõi.
Bạn vẫn cần ảnh đẹp, giá rõ ràng, phản hồi nhanh, tính khả dụng chính xác và check-in mượt. Trải nghiệm kém sẽ làm bạn thất bại ở bất cứ đâu.
Cách tiếp cận thực tế là “cả hai”: dùng OTA để đảm bảo công suất nền tảng trong khi website của bạn phát triển. Đổi lại là thời gian và độ phức tạp — nhiều hệ thống để quản lý và thông điệp phải nhất quán.
Hãy nghĩ nguồn đặt phòng như các dòng thu nhập. Nếu một kênh thay đổi phí, xếp hạng, hoặc quy tắc, bạn không bị mắc kẹt. Đặt phòng trực tiếp là kênh bạn có thể cải thiện mà không phải chờ một thuật toán.
Ưu tiên đặt phòng trực tiếp nếu:
Dựa vào OTA hơn nếu:
Hầu hết chủ nhà hướng tới chuyển dịch dần: tăng đặt phòng trực tiếp từng tháng trong khi giữ khối lượng OTA ổn định.
Website đặt phòng trực tiếp không cần quá hoa mỹ — nó cần loại bỏ nghi ngờ và khiến việc đặt phòng dễ dàng. Khách so sánh nhiều tab, giá và chính sách trong vài phút. Công việc của bạn là trả lời câu hỏi nhanh, cho thấy bạn đáng tin cậy và làm bước tiếp theo hiển nhiên.
Nếu bạn xây dựng (hoặc làm mới) site tùy chỉnh, các công cụ như Koder.ai có thể giúp bạn prototype và ra sản phẩm nhanh hơn — từ nội dung và trang đến form và luồng đặt — qua quy trình xây dựng dựa trên chat. Nó hữu ích khi bạn cần linh hoạt hơn template mà không chờ đợi tuần lễ với dev truyền thống.
Một website có tỉ lệ chuyển đổi cao thường bao gồm một tập nhỏ các trang bao phủ mọi giai đoạn quyết định:
Nếu bạn muốn khách không trả phí Airbnb và đặt trực tiếp, bạn phải thay thế “niềm tin nền tảng” họ quen. Tập trung vào:
Hầu hết khách sẽ mở website trên điện thoại. Nếu trang chậm hoặc nút khó bấm, họ sẽ rời.
Ưu tiên:
Truy cập không chỉ là tuân thủ — nó là tính hữu dụng. Làm cho mọi người dễ đọc và hành động:
Khi nền tảng cơ bản được thực hiện, website đặt phòng trực tiếp của bạn trông đáng tin, dễ dùng và đáng để thanh toán bằng thẻ — đúng thứ giúp tăng đặt phòng trực tiếp theo thời gian.
Trang bất động sản là nơi “trông đẹp” trở thành “tôi sẽ đặt.” Mục tiêu là trả lời câu hỏi của khách theo thứ tự tự nhiên: Đây là gì? Nó phù hợp cho chuyến đi của tôi không? Tôi có thể tin không? Tôi có thể đặt dễ không?
Dùng từ khách thường dùng. Bắt đầu với kiểu chuyến đi và điểm nhấn “tại sao chọn chỗ này”, rồi xác nhận cơ bản.
Mẫu ví dụ:
“Căn hộ 2PN cho gia đình gần biển — có chỗ đỗ + hồ bơi”
Trong tóm tắt, mô tả nhanh bức tranh và 3 điểm quyết định hàng đầu:
Ảnh giảm rủi ro. Đặt ảnh “giống sẽ khiến đặt” nhất lên đầu, không phải ảnh nghệ thuật nhất.
Bao gồm theo thứ tự:
Nhóm tiện nghi thành các mục ngắn (Bếp, Tiện nghi thoải mái, Gia đình, Làm việc, Ngoài trời). Dùng ngôn ngữ đơn giản và tránh hứa vượt thực tế (“partial ocean view” tốt hơn “view ngoạn mục”). Nếu có giới hạn, nói rõ (ví dụ: “cần leo cầu thang,” “chỉ đỗ xe đường phố”).
Thêm câu giá trị đơn giản gần giá và nút đặt:
“Đặt trực tiếp để có giá tốt nhất và hỗ trợ linh hoạt — không phí nền tảng.”
Giữ sự thật, tập trung vào khách và ghép với tín hiệu tin cậy (chính sách hủy rõ, thanh toán an toàn, đánh giá thật).
Một website đặt trực tiếp có thể khiến khách cảm thấy “dễ” hoặc “rủi ro” trong vài giây. Sự khác biệt thường nằm ở luồng đặt: lịch thời gian thực, checkout ngắn và giá rõ trước khi cam kết.
Khách đã được OTA huấn luyện để tin lịch. Nếu ngày của bạn trông như “có thể có” hoặc yêu cầu email xác nhận, nhiều người sẽ rời và tiếp tục tìm kiếm.
Khả dụng thời gian thực nghĩa là lịch cập nhật ngay khi có đặt phòng (trên site bạn hoặc kênh khác), và khách có thể chọn ngày mà không lo lắng. Nó cũng giảm tin nhắn qua lại như “Cuối tuần tới còn không?” — những thứ giết chuyển đổi.
Cả hai mô hình đều có thể hiệu quả — chọn theo chỗ ở, mức chấp nhận rủi ro và mức độ sàng lọc bạn cần.
Đặt ngay phù hợp khi:
Yêu cầu đặt hữu ích khi:
Một thỏa hiệp thực tế: cho phép đặt ngay cho các khoảng “an toàn” (ví dụ: trước 3+ ngày, ngày trong tuần) và yêu cầu đặt cho các đặt sát giờ hoặc sự kiện đặc biệt.
Mỗi trường thêm lên form là cơ hội để khách bỏ cuộc. Giữ checkout ở những thông tin thiết yếu:
Lưu các thông tin không quan trọng (giờ tới, yêu cầu đặc biệt) sau khi đặt qua tin nhắn tự động.
Đặt trực tiếp tạo niềm tin khi giá rõ ràng trước bước cuối cùng. Hiển thị bảng giá chi tiết sớm: giá/đêm, phí dọn dẹp, thuế, tiền đặt cọc, và bất kỳ phụ phí tùy chọn nào.
Nếu bạn có thêm dịch vụ (check-in sớm, phí thú cưng, sưởi ấm hồ bơi, đồ cho bé), trình bày chúng là lựa chọn đơn giản với mô tả rõ ràng. Khách không ngại trả tiền cho giá trị — họ tránh việc thấy khoản phí mới ở màn hình cuối.
Một luồng sạch sẽ, dễ đoán — ngày → tổng giá → thông tin khách → thanh toán — giảm bỏ giữa chừng và khiến website trực tiếp của bạn tin cậy bằng mọi nền tảng lớn.
Nếu khách do dự bước thanh toán, thường không phải vì giá — mà vì thiếu tự tin. Website trực tiếp của bạn cần khiến thanh toán cảm thấy quen thuộc, an toàn và được giải thích rõ ràng.
Hầu hết chỗ thuê dùng một trong các mô hình:
Dù chọn gì, hiển thị lộ trình thời gian bằng ngôn ngữ đơn giản gần tổng giá: “Trả $320 hôm nay, còn $480 trừ vào ngày 10/5.” Tránh bất ngờ ở checkout.
Khách tìm các dấu hiệu họ thấy trên các site du lịch lớn: icon thẻ, HTTPS, trải nghiệm thanh toán quen thuộc. Dùng xử lý thẻ an toàn qua Stripe (hoặc nhà cung cấp tương tự) hữu ích vì hỗ trợ thẻ lớn, kiểm tra gian lận và biên lai sạch.
Cân nhắc cho phép Apple Pay / Google Pay nơi có thể — giảm gõ phím và hạ tỷ lệ bỏ checkout.
Tiền bảo đảm gây bối rối trừ khi bạn nêu rõ:
Ghi rõ số tiền, thời điểm và khung thời gian hoàn/thả trong trang chính sách.
Gửi ngay biên lai thanh toán và email xác nhận đặt với ngày, địa chỉ/thông tin check-in, điều khoản hủy và phần đã trả so với còn nợ. Giữ hồ sơ hóa đơn và hoàn tiền đơn giản để dễ kế toán và hỗ trợ khách.
Nếu bạn xây dựng website trực tiếp, không cần phải “rời Airbnb” ngay. Giữ listing OTA trong khi phát triển kênh trực tiếp thường an toàn — OTA lấp đầy khoảng trống, tạo bằng chứng xã hội và giữ dòng tiền. Chìa khóa là đảm bảo mọi lịch cập nhật khắp nơi, nhanh.
iCal là lựa chọn nhẹ: kết nối lịch giữa các nền tảng và chúng “kéo” cập nhật theo lịch. Dễ và rẻ nhưng cập nhật có thể chậm, tăng rủi ro double-booking — đặc biệt với đặt sát giờ.
Channel manager chuyên cho bán đa kênh. Nó đẩy cập nhật thời gian thực (hoặc gần), tập trung quy tắc (số đêm tối thiểu, ngày check-in) và thường hỗ trợ quản lý giá. Nếu bạn nghiêm túc với ưu tiên trực tiếp, channel manager thường đáng đầu tư.
Nhiều chủ giữ ngang giá để tránh nhầm lẫn, rồi cung cấp ưu đãi chỉ dành cho đặt trực tiếp mà không làm giảm giá công khai: check-in sớm, giỏ quà chào mừng, đỗ xe miễn phí, hủy linh hoạt, hoặc tín dụng nhỏ. Điều này bảo vệ xếp hạng OTA đồng thời cho khách lý do đặt trên site bạn.
Trước khi đẩy traffic vào website trực tiếp, xác nhận:
Bạn có thể kết hợp với hướng dẫn checkout trong /blog/booking-flow để giảm rớt mà không tăng rủi ro lịch.
SEO giúp khách tìm website trực tiếp của bạn khi họ tìm chỗ ở — trước khi họ đến OTA. Mục tiêu không phải “đánh lừa Google” mà là làm cho site dễ hiểu, rõ ràng liên quan đến khu vực và thực sự hữu ích cho khách.
Nếu bạn tiếp khách trực tiếp hoặc có địa điểm công khai, thiết lập Google Business Profile. Thêm hạng mục chính xác, ảnh, số điện thoại và liên kết đến site.
Dù bạn có profile hay không, giữ NAP nhất quán: Name, Address (nếu có) và Phone phải giống nhau ở mọi nơi bạn xuất hiện (Google, mạng xã hội, thư mục địa phương). Khác biệt nhỏ có thể làm search engine và khách bối rối.
Bắt đầu với các trang mang doanh thu: homepage và trang bất động sản.
Quy tắc đơn giản: mỗi trang quan trọng nên trả lời “Ở đâu, là gì, và tại sao nên ở đây?” trong vài giây đầu.
Tạo trang cho các tìm kiếm khách thực sự làm: “Gần trung tâm”, “gần trung tâm hội nghị”, “bãi biển cho gia đình”, “nhà hàng đi bộ được”, v.v. Những trang này hiệu quả nhất khi hữu ích.
Nói về mẹo đỗ xe, ghi chú theo mùa, thời gian lái xe ước tính và vài gợi ý cụ thể. Rồi liên kết trở lại các bất động sản phù hợp với CTA ngắn.
Kết nối analytics sớm để xem trang nào đưa khách và trang nào dẫn đến đặt phòng.
Thiết lập mục tiêu xung quanh ý định, như:
Với tracking, bạn cải thiện dựa trên bằng chứng — ví dụ tập trung vào guide và từ khóa mang lại click đặt.
Đặt phòng trực tiếp không chỉ thắng trên Google. Nó thường xảy ra lần thứ hai — khi khách đã biết bạn, tin bạn và sẵn sàng đặt lại nếu bạn làm cho việc đó dễ.
Website là nơi tốt nhất để thu email có sự cho phép mà không gây phiền.
Dùng hai nguồn đơn giản:
Giữ rõ ràng: opt-in minh bạch, tránh tích hộp sẵn và cho biết tần suất như “1–2 email/tháng.”
Tự động hóa để giảm công việc admin — không biến thông điệp thành spam.
Chuỗi thực tế (cũng giúp tăng đánh giá và giới thiệu):
Nếu bạn dùng PMS, kết nối tự động này với booking engine để thời gian tự động và đồng nhất.
Làm cho việc thu testimonial dễ và tái sử dụng đơn giản.
Hỏi một câu cụ thể (ví dụ: “Điều gì làm kỳ nghỉ của bạn tuyệt nhất?”). Rồi đặt trích dẫn ngắn nơi cần: homepage, trang bất động sản và gần checkout. Thay đổi luân phiên để khách quay lại thấy bằng chứng mới.
Ưu đãi cho khách quay lại và giới thiệu hiệu quả nhất khi đơn giản.
Thử:
Một chi tiết cuối: ghi link đặt trực tiếp ở tài liệu cho khách (email chào, sổ tay nhà) để đường trở lại luôn rõ ràng.
Tốc độ thắng đặt phòng trực tiếp. Khách so sánh tab không muốn chờ hàng giờ để có câu trả lời, và bạn không nên lặp lại cùng một việc 20 lần/tuần. Một vài tự động hóa đơn giản khiến trang trông “luôn có mặt” mà vẫn giữ tính cá nhân.
Bắt đầu với trả lời lưu và mẫu cho câu hỏi thường gặp: đỗ xe, chính sách thú cưng, giờ check-in, bố trí giường, và “còn ngày này không?”
Giữ mẫu ngắn, thêm một câu cá nhân (tên khách + một chi tiết) trước khi gửi. Kết hợp với FAQ được tổ chức tốt để khách tự phục vụ 24/7 — nhất là trên di động.
Gửi hướng dẫn check-in tự động sau khi đặt xác nhận (hoặc sau khi thanh toán hết): địa chỉ, thời điểm mã cửa có hiệu lực, Wi‑Fi, ngày đổ rác, giờ im lặng, và checklist “tránh phí phát sinh.”
Cũng tự động gửi nhắc trước khi đến (ví dụ: 48 giờ trước) và tin nhắn ngày đến. Điều này giảm tin nhắn “Ở đâu tìm…?” và giúp khách thấy được chăm sóc mà không cần bạn làm thủ công.
Sự do dự khi đặt trực tiếp thường đến từ không chắc chắn. Một trang chính sách rõ ràng — hủy, đặt cọc, yêu cầu ID, thú cưng, sự kiện, và hoàn tiền — cắt giảm câu hỏi theo sau và tạo niềm tin. Link nó gần nút đặt và ở footer (ví dụ: /policies).
Dùng live chat nếu bạn trả lời nhanh trong khung giờ cố định và có đủ lượng tin để bù công. Nếu không, form liên hệ đơn giản thường chuyển đổi tốt hơn so với chat bị bỏ trống.
Nếu dùng form, làm nó ít ma sát: ngày, số khách, toggle thú cưng, và một ô văn bản ngắn. Sau đó auto-reply với bước tiếp theo và link tới /faq và /book để khách tiếp tục tới checkout.
Niềm tin là tính năng chuyển đổi. Nếu khách không chắc về an toàn, quyền riêng tư, hoặc quy tắc “ẩn”, họ sẽ quay về nền tảng họ đã biết.
Bắt đầu với các điều cơ bản khách nhận diện:
Một dòng đảm bảo nhỏ gần checkout — “Secure checkout • Encrypted connection” — hữu ích, nhưng chỉ khi đúng.
Khách không ngại chia sẻ khi rõ lý do. Giữ trang privacy đọc được và cụ thể:
Tránh các câu chung chung. Nếu bạn dùng Stripe, nêu rõ thanh toán được xử lý bởi Stripe và bạn không lưu số thẻ đầy đủ.
Đặt các chính sách chính bằng ngôn ngữ đơn giản trên trang bất động sản và luồng đặt:
Tránh các khẳng định rủi ro như “bảo đảm giá thấp nhất” trừ khi bạn chứng minh được. Tổng rõ ràng và quy tắc dễ hiểu giảm chargeback, email giận dữ và checkout bỏ dở.
Website đặt trực tiếp không phải “làm xong rồi bỏ.” Các site hiệu quả nhất coi mỗi tháng như một thử nghiệm nhỏ: đo, sửa chỗ gây chậm, và giữ những gì hiệu quả.
Bắt đầu với dashboard đơn giản (even một bảng tính) và theo dõi:
Nếu có thể, chú ý thêm thiết bị (mobile vs desktop) và nguồn (Google, Instagram, email). Nhiều website cho thuê thất bại vì tối ưu cho desktop trong khi khách phần lớn đặt bằng điện thoại.
Bạn không cần công cụ phức tạp — thay một thứ mỗi lần và so sánh trong vài tuần.
Thử đầu tiên tốt:
Nếu số flat, kiểm tra những thứ sau:
Lập danh sách ngắn những cải tiến cho website và ưu tiên mọi thứ giảm ma sát ở phần giá và checkout. Nếu bạn đang đánh giá công cụ (booking engine, thanh toán, tự động hóa), so sánh tính năng và chi phí trên /pricing.
Nếu muốn nhanh về phần triển khai, cân nhắc xây hoặc lặp nhanh site trực tiếp với Koder.ai — nền tảng vibe-coding cho phép tạo và chỉnh app web qua chat, để bạn phát hành thay đổi (trang, form, luồng) nhanh và vẫn giữ quyền kiểm soát kênh trực tiếp.
Một đặt phòng trực tiếp là khi khách đặt qua một kênh bạn kiểm soát — thường là website của bạn hoặc một yêu cầu trực tiếp mà bạn xác nhận bằng hóa đơn và đường dẫn thanh toán. Bạn kiểm soát giao tiếp với khách, chính sách và trải nghiệm thanh toán thay vì phụ thuộc vào quy tắc và giao diện của OTA.
Bạn có thể tránh được phí hoa hồng của marketplace (và đôi khi các chi phí do nền tảng áp đặt), nhưng bạn vẫn phải trả:
Mục tiêu là tăng doanh thu thực nhận và có nhiều quyền kiểm soát hơn — chứ không phải “đặt phòng miễn phí”.
Đặt phòng trực tiếp cho bạn quyền sở hữu mối quan hệ với khách và nhiều quyền kiểm soát trong cách bạn trình bày chỗ ở. Thực tế, điều đó có nghĩa bạn có thể:
Bắt đầu với tập tối thiểu:
Giữ điều hướng đơn giản để công cụ đặt phòng luôn trong tầm 1–2 lần chạm trên di động.
Dùng các tín hiệu tạo niềm tin ở nơi khách đưa ra quyết định — đặc biệt là gần giá và nút đặt:
Nếu có giới hạn (cầu thang, đỗ xe đường phố), ghi rõ — trung thực giúp giảm tranh cãi và hoàn tiền.
Lịch thời gian thực nghĩa là lịch cập nhật ngay (hoặc gần như ngay) khi có đặt phòng trên bất kỳ kênh nào. Nó giảm:
Nếu bạn bán đa kênh, hãy đảm bảo có một hệ thống là “nguồn sự thật” cho khả dụng.
Đặt ngay thường chuyển đổi tốt hơn vì loại bỏ thời gian chờ và bất định. Request-to-book phù hợp khi bạn có logistics phức tạp, rủi ro gian lận cao hơn, hoặc cần sàng lọc khách.
Một chiến lược chung: cho đặt ngay ở những khoảng an toàn (ví dụ: trước 3+ ngày) và request-to-book cho những đặt sát giờ hoặc sự kiện đặc biệt.
Hiển thị rõ thời hạn thanh toán bằng ngôn ngữ đơn giản trước khi khách trả, ví dụ: “Thanh toán $320 hôm nay, còn $480 sẽ trừ vào ngày 10/5.” Mô hình phổ biến:
Với tiền bảo đảm, nói rõ đó là hold, charge có thể hoàn lại hay phí bồi thường — nêu số tiền và thời hạn hoàn/hủy trong trang /policies.
iCal là tùy chọn nhẹ: dễ và rẻ nhưng có thể cập nhật chậm, làm tăng rủi ro double-booking. Channel manager chuyên dụng thường đẩy cập nhật thời gian thực (hoặc gần như) và tập trung quy tắc, quản lý giá.
Nếu bạn giữ OTA trong khi phát triển kênh trực tiếp, channel manager thường đáng đầu tư để giảm công việc vận hành và rủi ro.
Bắt đầu với vài số chính bạn có thể xem hàng tháng:
Rồi thử các thay đổi nhỏ (một thứ mỗi lần): tiêu đề, ảnh hero, văn bản CTA, rút gọn checkout. Nếu có rớt khách ở bước thanh toán, audit từng bước theo /blog/booking-flow và đảm bảo giá hiển thị sớm và rõ ràng.