Scopri come costruire un sito per affitti per vacanze che genera prenotazioni dirette, riduce le commissioni OTA e semplifica richieste, pagamenti e comunicazione con gli ospiti.
Una prenotazione diretta avviene quando un ospite riserva il tuo alloggio su un canale che controlli—di solito il tuo sito per affitti vacanze (o una richiesta diretta che confermi con una fattura e un link di pagamento). Invece, una prenotazione su marketplace avviene su piattaforme come Airbnb o Vrbo, dove la piattaforma gestisce la relazione con l’ospite, impone molte regole e applica commissioni per la transazione.
Il motivo principale per cui i proprietari costruiscono un sito per prenotazioni dirette è semplice: tenere più di ogni prenotazione.
Con le prenotazioni dirette, puoi spesso evitare:
Ma non puoi evitare tutti i costi. Anche quando eviti le commissioni Airbnb, pagherai comunque:
L’obiettivo non è “prenotazioni gratuite”. È ricavo netto più alto e maggior controllo—senza sacrificare fiducia o comodità.
La prenotazione diretta non riguarda solo i margini. Ti aiuta anche a:
I marketplace forniscono traffico già integrato. Il tuo sito non si posizionerà o convertirà miracolosamente dal primo giorno. Le prenotazioni dirette crescono con un marketing per affitti vacanze costante: visibilità nei motori di ricerca, contatti con ospiti ripetuti, prove sociali e un’esperienza di prenotazione fluida.
Non è necessario “sostituire Airbnb da un giorno all’altro.” Molti proprietari cominciano usando i marketplace per riempire i buchi mentre il canale diretto cresce lentamente.
Questa guida è pensata per tutti, dal proprietario di una singola unità ai piccoli gestori di affitti, che vogliono un percorso pratico per aumentare le prenotazioni dirette—senza complicarsi troppo o ricostruire tutta l’operazione.
Airbnb (e altri OTA) e un sito di prenotazione diretta possono entrambi riempire il calendario—ma ti danno leve molto diverse.
Costi: Sulle OTA, le commissioni sono incorporate in ogni prenotazione (fee per l’ospite e/o per l’host). Le prenotazioni dirette sostituiscono quelle fee con il tuo stack: elaborazione pagamenti, motore di prenotazione e talvolta un channel manager. Trattieni di più per soggiorno, ma ora “possiedi” il costo per ottenere la prenotazione.
Controllo: In diretto sei tu a stabilire le regole: la politica di cancellazione, i depositi per danni, gli upsell, i soggiorni minimi e come comunichi. Le OTA aggiungono standardizzazione—e talvolta vincoli di policy.
Brand: Su Airbnb il tuo annuncio compete a un solo scroll da alternative. Sul tuo sito, le foto, la storia e le regole della casa sono tutta l’esperienza.
Dati ospite: Le prenotazioni dirette normalmente ti danno l’email/telefono dell’ospite e il permesso di contattarlo (se fatto correttamente). Le OTA limitano cosa puoi vedere e come puoi seguire.
Ti servono ancora foto eccellenti, prezzi chiari, risposte rapide, disponibilità accurata e un check-in fluido. Una cattiva esperienza dell’ospite ti danneggerà ovunque.
Un approccio pratico è “entrambi”: usa le OTA per occupazione di base mentre il tuo sito cresce. Il compromesso è tempo e complessità—più sistemi da gestire e più messaggi da mantenere coerenti.
Pensa alle fonti di prenotazione come a flussi di reddito. Se un canale cambia fee, ranking o regole, non resti bloccato. Le prenotazioni dirette sono il canale che puoi migliorare senza aspettare un algoritmo.
Dai priorità alle prenotazioni dirette se:
Appoggiati di più alle OTA se:
La maggior parte degli host punta a uno spostamento graduale: aumentare le prenotazioni dirette mese dopo mese mantenendo il volume OTA stabile.
Un sito per prenotazioni dirette non deve essere elegante—deve eliminare i dubbi e rendere la prenotazione facile. Gli ospiti confrontano tab, prezzi e politiche in pochi minuti. Il tuo compito è rispondere rapidamente alle loro domande, mostrare che sei legittimo e rendere ovvio il passo successivo.
Se stai costruendo (o aggiornando) un sito custom, strumenti come Koder.ai possono aiutarti a prototipare e lanciare un’esperienza web rifinita più velocemente—dal copy alle pagine, ai form e al flusso di prenotazione—usando un processo di costruzione basato su chat. È particolarmente utile quando vuoi qualcosa di più flessibile di un template, senza aspettare settimane per un ciclo di sviluppo tradizionale.
Un sito che converte include di solito poche pagine che coprono ogni fase della decisione:
Se vuoi che gli ospiti evitino le commissioni Airbnb e prenotino direttamente, devi sostituire la “fiducia della piattaforma” a cui sono abituati. Concentrati su:
La maggior parte degli ospiti troverà il tuo sito su telefono. Se le pagine caricano lentamente o i pulsanti sono difficili da tappare, se ne andranno.
Dai priorità a:
L’accessibilità non è solo conformità—è usabilità. Rendilo facile per tutti leggere e agire:
Quando questi fondamenti sono in ordine, il tuo sito per prenotazioni dirette sembra credibile, semplice e degno di fiducia per un pagamento con carta—esattamente ciò che aumenta le prenotazioni dirette nel tempo.
La pagina proprietà è dove il “bello” diventa “prenoto”. L’obiettivo è rispondere alle domande nell’ordine naturale: Cos’è? È adatto al mio viaggio? Posso fidarmi? Posso prenotare facilmente?
Usa le parole che gli ospiti già usano. Inizia con il tipo di viaggio e il motivo per scegliere, poi conferma i dettagli essenziali.
Esempio di pattern:
“Condominio 2BR per famiglie vicino alla spiaggia — parcheggio + piscina”
Nel riassunto, dai un’immagine mentale rapida e i 3 punti decisionali principali:
Le foto riducono il rischio. Metti la foto più “prenotabile” come prima, non la più artistica.
Includi, in questo ordine:
Raggruppa i servizi in categorie brevi (Cucina, Comfort, Famiglia, Lavoro, Esterni). Usa un linguaggio semplice e evita promesse eccessive (“vista parziale” vale più di “vista mozzafiato”). Se qualcosa è limitato, dillo (es., “sono necessarie scale”, “solo parcheggio su strada”).
Aggiungi una semplice dichiarazione di valore vicino al prezzo e al pulsante di prenotazione:
“Prenota direttamente per la nostra migliore tariffa e assistenza flessibile—senza commissioni di piattaforma.”
Mantienila fattuale, incentrata sull’ospite e affiancata da segnali di fiducia (politica di cancellazione chiara, pagamento sicuro, recensioni reali).
Un sito diretto può sembrare “facile” o “rischioso” in pochi secondi. La differenza è spesso il flusso di prenotazione: disponibilità in tempo reale, checkout breve e prezzi chiari prima dell’impegno.
Gli ospiti sono abituati alle calendarizzazioni delle OTA. Se le tue date sembrano “forse disponibili” o richiedono una email per confermare, molti molleranno e continueranno a cercare.
La disponibilità in tempo reale significa che il calendario si aggiorna istantaneamente quando una prenotazione viene fatta (sul tuo sito o su un altro canale), e l’ospite può scegliere le date con fiducia senza ripensamenti. Riduce anche scambi inutili come “Il prossimo weekend è libero?”—che sono killer di conversione.
Entrambi i modelli possono funzionare—scegli in base alla proprietà, alla tolleranza al rischio e a quanto screening richiedi davvero.
Prenotazione istantanea è ideale quando:
Richiesta di prenotazione è utile quando:
Un compromesso pratico: permetti prenotazione istantanea per finestre “sicure” (es., 3+ giorni di anticipo, giorni feriali) e richiesta per last-minute o eventi speciali.
Ogni campo in più è un’occasione per abbandonare. Mantieni il checkout sugli elementi essenziali:
Salva dettagli non critici (orario di arrivo, richieste speciali) dopo la prenotazione tramite messaggi automatici.
Le prenotazioni dirette guadagnano fiducia quando il prezzo è chiaro prima dell’ultimo passo. Mostra una ripartizione completa presto: tariffa per notte, pulizie, tasse, depositi e eventuali extra opzionali.
Se offri extra (check-in anticipato, tassa per animali, riscaldamento piscina, attrezzatura per bambini), presentali come scelte semplici con descrizioni in linguaggio chiaro. Gli ospiti pagano volentieri per valore—si arrabbiano se scoprono nuovi addebiti all’ultimo schermo.
Un flusso pulito e prevedibile—date → prezzo totale → dettagli ospite → pagamento—riduce gli abbandoni e fa percepire il tuo sito diretto affidabile quanto una grande piattaforma.
Se gli ospiti esitano al pagamento, di solito non è per il prezzo—è per la fiducia. Il tuo sito deve rendere i pagamenti familiari, sicuri e spiegati chiaramente.
La maggior parte degli affitti usa uno di questi schemi:
Qualunque sia la scelta, mostra la tempistica vicino al totale: “Paga 320 € oggi, restante 480 € addebitato il 10 maggio.” Evita sorprese al checkout.
Gli ospiti cercano segnali che vedono sui grandi siti: icone carta, HTTPS e un’esperienza di pagamento nota. Usare Stripe (o un fornitore simile) aiuta perché supporta carte principali, controlli antifrode e ricevute pulite.
Prendi in considerazione anche Apple Pay / Google Pay dove disponibili—riduce la digitazione e può abbassare gli abbandoni del checkout.
I depositi creano confusione a meno che non siano spiegati:
Indica importo esatto, tempistica e finestra di rilascio/rimborso nelle politiche.
Invia subito una ricevuta di pagamento e una email di conferma con date, indirizzo/check‑in, termini di cancellazione e cosa è stato pagato vs cosa resta dovuto. Tieni registri semplici di fatture e rimborsi per contabilità e supporto ospiti.
Una prenotazione diretta è una riserva effettuata tramite un canale che controlli—di solito il tuo sito web o una richiesta diretta che confermi con una fattura e un link per il pagamento. Controlli la comunicazione con l’ospite, le politiche e l’esperienza di checkout invece di dipendere dalle regole e dall’interfaccia di un OTA.
Spesso puoi evitare le commissioni degli marketplace (e talvolta altri costi imposti dalle piattaforme), ma continuerai a pagare:
L’obiettivo è avere un ricavo netto più alto e più controllo—non prenotazioni “gratis”.
La prenotazione diretta ti dà la proprietà della relazione con l’ospite e maggiore controllo su come presenti la tua proprietà. Praticamente significa che puoi:
Inizia con il set minimo indispensabile:
Mantieni la navigazione semplice in modo che il motore di prenotazione sia sempre a 1–2 tocchi su mobile.
Usa segnali di fiducia dove gli ospiti prendono decisioni—soprattutto vicino al prezzo e al pulsante di prenotazione:
Se qualcosa è limitato (scale, parcheggio su strada), dillo chiaramente—l’onestà riduce chargeback e rimborsi.
La disponibilità in tempo reale significa che il calendario si aggiorna immediatamente (o quasi) quando una prenotazione viene fatta su qualsiasi canale. Riduce:
Se sei multicanale, assicurati che un sistema sia la “fonte di verità” per la disponibilità.
La prenotazione istantanea di solito converte meglio perché rimuove attesa e incertezza. La richiesta di prenotazione può avere senso se hai logistica complessa, rischio di frode più alto, o necessiti di uno screening rapido.
Un ibrido comune è prenotazione istantanea per finestre più sicure (es., con 3+ giorni di anticipo) e richiesta per prenotazioni last-minute o date di eventi speciali.
Mostra la tempistica del pagamento in modo chiaro prima che l’ospite paghi, per esempio: “Paga 320 € oggi, restante 480 € il 10 maggio.” Pattern comuni:
Per i depositi cauzionali, chiarisci se è una pre-autorizzazione, una carica rimborsabile o una assicurazione danni—includi importo e tempistiche di rilascio/rimborso nelle politiche.
iCal è semplice e a basso costo ma può aggiornare con ritardo, aumentando il rischio di doppie prenotazioni. Un channel manager è pensato per la vendita multi-canale: invia aggiornamenti in tempo reale (o quasi), centralizza le regole (minimi, giorni di check‑in) e spesso supporta la gestione delle tariffe.
Se intendi mantenere gli OTA mentre cresci in diretto, di solito un channel manager vale l’investimento per affidabilità e meno grattacapi operativi.
Inizia con poche metriche da rivedere mensilmente:
Poi fai piccoli test: titolo, foto hero, testo CTA o accorciare il checkout. Se ci sono abbandoni nel processo di prenotazione, controlla passo dopo passo il flusso e verifica che il prezzo sia trasparente fin da subito.
